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昔日“航母”再起航?合生创展的300亿之战

2019-09-16 06:08   来源:未知   作者:admin

  最近合生创展动作颇多,似乎有意回归赛道。7月22日上午,合生创展以底价11.194亿元拿下增城区增江街陆村地块。今年4月,合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社,签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。这一项目占地面积约109.74万平方米,是海珠旧改项目中面积第二大改造片区。

  一个星期前,北京的土拍现场,“总价地王”出让环节中金茂、首开、保利、建工、中海群雄逐鹿,竞拍数轮后该地块由中海地产以79.4亿元收入麾下。与中海展开争夺的,除了首开+城建+保利+建工等联合体,还有单枪匹马出征的合生创展,叫价到五十轮时,当联合体都退场后,合生创展仍在与中海拉锯。

  虽然最终没有拿到地,但对鲜少在公开土地招拍挂市场上出手的合生创展来说,这次土拍意义极大。距离合生创展上一次参与北京公开土地市场拿地,已经过去了将近2000天。

  时移势易。这家企业身上的“华南五虎之一”、“中国第一家百亿房企”、“中国房地产界真正的航空母舰”等荣光,如今都要加上“曾经”作为前缀。

  年年岁岁的“赛道角逐”都相似,而岁岁年年后赛道上的对手却大有不同。粤系房企沉浮录里,昔日的“碧万恒”坐稳龙头,相继在2018年率先冲进5000亿俱乐部,富力、雅居乐挺进千亿阵营,彼时,行业的第一个百亿选手合生创展的销售额则是149.75亿元,全年营业额同比减少3.8%至132.94亿港元;股东应占溢利微跌0.36%至57.75亿港元。合生创展起跑领先,缘何变成“被剩下的那一个”?沉寂失声多年的“航空母舰”不甘搁浅,新周期下重回赛道的它,会否修正早先笃信的大盘模式,改“慢周转”为“快周转”?

  带着潮汕基因的“珠江系”掌门人、合生创展集团董事局主席朱孟依衣着普通、沉默少语,加上拥有巨大财富的同时又极其低调,因而有了一个绰号——“朱老农”。

  1992年,朱孟依在香港与合伙人张荣芳、陆维玑夫妇一起,创办合生创展集团,并于1998年成功上市。

  如果用“第一个吃螃蟹的人”形容勇士的开拓精神,合生创展堪称开创华南大盘模式的“祖师爷”。1993年,朱孟依拿下了广州处于规划之中的天河区大块农田,开发建设华景新城项目。当时的广州,仍然以市中心的小盘销售为主,其后纪念广州天河区的发展证明朱孟依的博弈赢了,其在在广州东沿线先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、珠江帝景、暨南花园、华南新城等将近20个项目,一时合生创展声名鹊起,在今天依然数得上是广州老牌明星楼盘。

  这些年来,它一直通过“囤地、慢周转”的开发模式,最大限度获得土地或物业升值带来的收益。拥有大量优质且成本较低的土地储备是合生创展让同行艳羡的资本,充足的土储曾成就其华南五虎之首的江湖地位。

  在合生创展坚持用大盘模式横扫华南、北上京津市场时,有人提出了不同的声音。2002年,王石面对时任合生创展总裁的谢世东直言,合生创展的大盘模式开发周期过长,资金风险太高。“深圳的蛇口总共才12平方公里,政府花了10年时间才完成开发。去年最大的房地产项目占地10多平方公里。这已经不是小区开发的概念,而是一个小城镇。”

  谢世东对此的解释称:“我们以集约化方式在北京开发,大盘的大规模圈地、大资金运作带来的低成本开发的优势显而易见。目前,我们就是要集中资源做好北京市的项目,树立强大的品牌,成功后再接着做下一个城市,比如天津、上海等。”

  这一对话发生的时空里,房地产界真正的航母是合生创展,彼时的万科还是“后生仔”。业内估算,当时合生创展在广州一个城市的开发规模,与万科在全国五大城市的发展总规模相当,仅1998年、1999年两年,合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。

  到了2004年,合生创展成为国内第一家销售额超百亿的房地产公司,成为一众房企追逐的对象,而当年万科的销售金额仅为91.6亿元。而当掌声和欢呼声淡褪后,十多年过去,它依然停留在“百亿阵营”。

  成也“大盘”,败也“大盘”。一份万科的研究报告曾这样评价合生创展的大盘拿地模式:“合生创展在土地储备上以超前的眼光,紧扣城市未来发展热点大量购买地皮,有效降低土地成本,获取丰厚的投资回报。”回看朱孟依“圈中”的点位,土地位置都较偏僻且地价低廉,但几乎都位于城市未来扩张的中心区域,比如广州的天河区、番禺区。

  然而,2001年,合生创展北上,在北京一口气拿下5块大型开发用地,总面积达到270万平方米;2003年,其在天津宝坻拿下了2.5万亩的盐碱地,梅仙镇:“微”信群搭起移风易俗“大”平台,准备投入120亿的资金建设一个可居住50万人的京津新城,赌注为京津新城未来的发展前景和升值潜力。按照朱孟依的设想,京津冀一体化是大趋势,这块面积相当于33个广场的土地上,将建起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校。

  朱孟依的蓝图并未如期实现。公开资料显示,合生创展在京津新城的前期投入上百亿元后,项目于2005年取得营业额4.37亿元,2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。2008年之后,京津新城的销售金额再未出现在公司年报上。而这一地价仅为78元/平方米的项目,却极大地牵制住了合生创展的现金流。据标准普尔地产分析师符蓓称,受大盘模式影响,合生创展的资金流动性一直较紧,一度手中现金只有10多亿元。

  雪上加霜的是,2008年底,朱孟依受到其潮汕老乡黄光裕案件的牵连,进行了长达9个月的“协助调查”。公司向各大银行的贷款因此受到影响,资金饥渴一度使企业濒临绝境。

  2004年至2008年,合生创展的销售在100亿元上下徘徊;2009年,房地产市场升温,合生创展的年销售额近150亿元。这也是合生创展年度销售业绩的最高峰值,至今未再次迈过;此后接连失守百亿大关,2014年更是一度触底至53.12亿元。数据显示,2010年至2017年七年间,合生创展销售额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元。

  到了2018年,合生创展合约销售额人民币149.75亿元,同比增长62.3%,在暌违多年后再次回到百亿阵营。

  1997年,朱孟依将在资本市场有着深厚人脉关系的谢世东聘为行政总裁。其老东家为恒基(中国)房地产投资发展有限公司,谢世东曾在该公司担任总经理职务。随后,朱孟依有意将企业与香港资本市场对接,而谢世东主导推进了合生创展的上市事宜。1998年,合生创展登陆资本市场。5年后,合约未满的谢世东选择离开。

  谢世东之后,合生创展执行总裁的位置出现了一年半左右的断档期。2005年4月,武捷思上任。出身银行系统的武捷思一定程度上缓解了当时合生创展的资金之渴,其除了为合生创展引入淡马锡以及老虎基金外,还成功通过配股和发行可转债为公司筹得了大笔资金。在2005年挂帅上任时,武捷思曾发出憧憬:“三年后,合生创展将是国内最大的地产开发商”。然而,三年后,在合约还有几个月就到期的情况下,武捷思以身体原因辞任总裁,此后迅即加盟了中国奥园担任执行董事兼董事局副主席。

  其后,接棒武捷思的是从华北总经理一职直接升任为总裁的中海集团旧将陈长缨。深谙营销之道的陈长缨进入合生创展之后,首先担任合生创展北京分公司总经理一职,操盘了珠江帝景、珠江罗马、珠江绿洲三个项目,总建筑面积超过200万平方米。2004年,合生创展在北京区域的销售高达30亿元,北京成为了合生创展继广州后的又一重要利润来源。在2008年合生创展创展滑至低谷时,部分银行一度暂停对合生创展放贷,导致公司资金紧张。在此关键节点,陈长缨挥刀降价销售北京、上海等地楼盘,解救了合生创展的资金困局。2010年初,陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞去总裁一职。

  两个月后,薛虎出任合生创展第四任行政总裁。2012年3月,为合生创展效力18年的老臣、担纲总裁两年的薛虎辞任。

  一位华南地产圈业内人士曾表示,职业经理人的纷纷出走,与合生创展的“家族式”管理有莫大关系。职业经理人难以适应和融入合生创展的家族化管理体系,同时合生创展积弊重重、沉疴痼疾很多,职业经理人难以大展拳脚,一下子做出成绩,也是人才难长留的一大原因。

  2012年3月,薛虎辞职后,朱孟依之女朱桔榕随即就任常务副总裁。任命公告发布,公司内部一片哗然——朱桔榕仅是在读大三学生,并没有任何工作经验;2013年7月11日,24岁的朱桔榕开始担任合生创展董事局副主席,彼时原董事会副主席张懿去职,上海公司高管集体出走。朱桔榕的两次上位,都伴随着剧烈的人事震荡。

  此后6年时间里,合生创展公司执行总裁一栏始终填写的是“本公司目前并无任何人员出任行政总裁一职,日常业务及管理由执行董事及高级管理层监察”。

  2018年9月,合生创展迎来了第五任行政总裁——原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵。公开资料显示,席荣贵并无房地产从业经验,也未曾在合生创展集团任职。合生创展的公告显示,席荣贵固定年度薪酬为500万元(包括住房及商业补贴)。

  今年5月,合生创展再次经历了总裁离职。任职不到一年的原合生创展地产总裁冯劲义宣布正式入职三盛集团,担任三盛集团地产总裁。去年6月,在合生创展投资模型会上,朱桔榕刚宣布冯劲义履新公司地产总裁。据自媒体消息,冯劲义加盟后主动担起填补最大“坑位”的重责,首个任务是给烂尾多年的“巨无霸”项目京津新城重新做定位。他计划把一半土地拿出来,引入基金,做养老、旅游等产业。

  对于冯劲义的辞任,外界猜测或与盘活京津新城进展缓慢有关。十几年来,合生创展几度换帅,如何盘活“京津新城”,似乎成为历任行政总裁的必考科目。

  值得注意的是,销售业绩不高的合生创展拥有不可小觑的土储仓库。数据显示,自2009年以来,合生创展的土地储备量一直维持在3000万平方米左右,2018年底的数字为2922万平方米,与绿城、蓝光发展等体量房企相当,且多位于一、二线城市核心地段。这也成为合生创展谋求新赛道的“蓄能站”。

  今年以来,其销售情况延续去年上升趋势。7月3日中午,合生创展集团有限公司公告宣布,截至2019年6月30日止6个月,该集团合约销售金额为约103.69亿元,同比上升66.3%。

  今年4月,几乎不露面的朱桔榕对外喊话,过去三年合生创展在商业物业的租金收入增长非常快,未来每年有30-50%的增长,还提出2019年将冲刺300亿元的销售目标。

  此外,合生创展也一改多年低调,在招拍挂市场、旧改和股权收并购中频频出击。

  7月22日,广州增城陆村一宅地被合生创展以底价11.19亿元拿下。而在十几天前,其刚斥资9.36亿元夺得江门蓬江区两宗商住用地;7月15日,合生创展与中海鏖战数轮争夺北京“总价地王”。

  在旧改市场,合生创展也动作频频。4月,合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议,拿下海珠旧改项目中面积第二大改造片区,占地面积约109.74万平方米。

  7月22日,广州市番禺区南村镇新基村旧改公开选择合作企业,在该村旧改范围西侧有210万平方米住宅大盘华南新城的合生创展被曝参与招标。在2018年广东省三旧推介会上,合生创展曾透露其在广州地区或有超10个城市更新项目,其中即包括新基村。

  某财经评论人士指出,合生创展向来注重资产升值和利润,热衷慢周转、大盘模式开发项目,加之其项目开发大多采取独立操盘,此举虽然有利于对利润的把控,但是在当前“联合拿地、联合操盘”的合作模式渐成主流的现实情况下,实则难以做大规模。

  “合生创展错过了房地产投资的最好时期,过于强调盈利指标而忽视高周转带来了一些问题,比如说项目扩张的节奏明显放缓等。”该财经评论人士认为,目前来看,合生创展之类的企业若想保证持续且高成长的发展,适当的高周转策略还是必不可少的。此外,也要投资一些有潜力的低地价城市,这也利好此类房企业绩的重新反弹。

  当下,融资收紧、调控趋严,合生创展“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式能否适应地产行业发展新形势?尤其在百亿规模房企生存空间日渐狭小的当下,这艘昔日“航母”能否重新驶出港湾,征战大海,重新找回它的高光时刻?

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